Que el desarrollo turístico favorece, si no incentiva, la especulación del suelo, es algo que conoce quien tiene la suert o la desgracia de residir allá donde este sector económico es prioritario. En muchas ciudades y pueblos de Mallorca (España), por poner un ejemplo, el precio de la vivienda se ha convertido en la primera causa de emigración de la población más joven, incapaz de adquirir o alquilar una residencia en la tierra que los vio nacer. En otros casos, el resultado es la expulsión de campesinos que ven como no pueden pagar el arrendamiento de la tierra que trabajan.
Quintana Roo, el Estado mexicano donde se encuentra Cancún y Cozumel, padece este fenómeno desde hace tiempo, pero en los últimos años se ha disparado. A continuación reproducimos algunos artículos que lo explican.
Fernando Ortega Pizarro. CNN Expansión. 5/11/2008
La compra-venta inmobiliaria es un negocio que resiste tempestades. Deja mayores dividendos que los bancos y la bolsa de valores, pero deforma los precios al público. Es una espiral que nada parece detener.
José Luis Alanís Padilla, ejidatario y propietario de la agencia Mercury Bienes Raíces es testigo de cómo la especulación de la tierra en Tulum, Quintana Roo, ya rebasó toda expectativa.
Hace seis meses un conocido suyo, que como muchos otros había comprado extensiones de tierras en una zona inmediata al pueblo —no en la zona hotelera—, le ofreció una hectárea sobre los 350,000 pesos.
“En ese momento no le quise entrar. Cuando conseguí un socio, fui de nuevo a Tulum, pero mi amigo me dijo: ‘Ya las vendí, pero las están volviendo a revender en cuatro millones de pesos cada una’. En realidad de 2 a 5 millones de pesos. Me sorprendió mucho”, revela.
En Quintana Roo todos especulan, desde las personas del pueblo, turistas, hasta el empresario nacional, el extranjero y el funcionario público, porque como negocio es más redituable invertir en la compra-venta de bienes inmobiliarios que en la bolsa o los bancos, y no existe el riesgo de perder el patrimonio. “Después de todos los bolsazos que ha habido en estos últimos 30 años, yo veo que a fin de cuentas el bien raíz es la única inversión segura. No estamos hablando de rendimientos de 100% anual, sino de 5 a 6%, que es seguro. No es como la bolsa de valores que no sabes lo que va a pasar, ahí sí juegan a la especulación”, asegura Ricardo Barraza, representante de los agentes inmobiliarios de Cancún y presidente de Barraza & Asociados.
Reconoce que en Quintana Roo los precios están inflados y las ganancias son excesivas. “En Playa del Carmen, a dos cuadras de la costa, el metro cuadrado está a 2,500 dólares, y en Cancún, en la zona hotelera, hay lotes para hacer desarrollos a 1,900 dólares el metro cuadrado. Ésa es especulación. No pueden compararse los servicios de infraestructura de Cancún con los de Playa del Carmen”, dice.
Sergio Dueñas, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), considera que desde el punto de vista legal es muy difícil detener los abusos en los precios inmobiliarios, porque lo que impera en estos casos es la ley de la oferta y la demanda.
Dice que cuando las ciudades crecen mucho —como México, Monterrey, Guadalajara, Puebla y León—, sus reservas territoriales bajan y los especuladores suben los precios.
Todo esto afecta a todo el mercado. Si fueran al parejo la oferta y la demanda, pues los precios tendrían más o menos el mismo nivel pero como no es así, cuando suben los precios del terreno, las casas también. Y lo mismo sucede si se construye un desarrollo turístico.
En Quintana Roo se prepara una Ley Inmobiliaria y una Ley de Corredores y Agentes Inmobiliarios, para tratar de poner orden en el mercado y evitar la especulación con los precios.
La AMPI considera que podrán estar listas antes de que termine el 2008 para discutirse en la XII Legislatura del estado.
En menos de tres meses lograron que se aprobara la Ley de Invasiones para penalizar estas acciones que afectan la inversión turística y la generación de empleos.
Ricardo Barraza aclara que con la Ley Inmobiliaria no se podrá evitar la especulación, pero se pueden poner candados. Por ejemplo, especificar en las escrituras que si alguien compra lotes de un fraccionamiento deberá construir en un plazo determinado o esperar a que el desarrollador termine de vender todo su proyecto, porque de otra manera incurriría en competencia desleal.
La Ley de Corredores y Agentes Inmobiliarios permitirá profesionalizar al gremio para que investigue a los posibles compradores de bienes inmuebles —“quiénes son y de dónde viene su dinero”—, y se eviten abusos y ventas ilícitas. “No sólo es para el lavado de dinero, sino para que no tengamos de vecino a un pederasta”.
Otros estados como Jalisco y Chihuahua cuentan con un Tribunal Urbano. En un estudio sobre planeación urbana, Santiago Ramos, maestro en Arquitectura, dice que con esta figura judicial se pueden resolver satisfactoriamente los alegatos, reclamos y demandas en materia de control del aprovechamiento urbano del suelo.
Las controversias se canalizan a través de esta entidad, en lugar del tribunal de lo contencioso administrativo.
Sergio Dueñas considera que una solución eficaz para contener la especulación inmobiliaria sería la creación de una Comisión de los Bienes Raíces —similar a la Comisión Nacional de la Vivienda—, para evaluar y dirigir el crecimiento de las ciudades, controlar el uso del suelo y respetar los planes de desarrollo, y se ponga orden en los precios. También para sancionar su incumplimiento.
La posesión de terrenos nacionales para luego solicitar su legalización ante la Secretaría de la Reforma Agraria y especular con ellos ha sido una práctica común en el estado Quintana Roo.
Estrella Fernández Araujo, coordinadora del diplomado de Bienes Raíces de la Universidad La Salle campus Cancún, considera que la especulación comenzó con los lugareños y con la gente que llegó a la entidad en busca de trabajo y oportunidades.
“Iban y tomaban predios sobre la carretera o en la selva, y hacían el trámite en la Reforma Agraria para quedarse con ellos. Muchos siguieron el ejemplo, amas de casa, choferes, empleados, comerciantes, dentistas, sirvientas, etcétera. Aun si tener los permisos construían y luego pedían perdón”.
Agustín Cruz y Celis, consultor y asesor de presidentes municipales, refiere que hace 12 años ocupó dos predios de 500 hectáreas cada uno de terrenos nacionales, a dos kilómetros de donde se piensa edificar el nuevo aeropuerto de Tulum.
“¿Sabe qué son 1,000 hectáreas? Pues equivalen a las colonias Las Lomas, Polanco, Interlomas y la Herradura de la Ciudad de México, juntas.
Hace 12 años yo no sabía que el aeropuerto iba a quedar ahí”, dice. Pero asegura que uno de los predios fue invadido en junio de 2007. Poco tiempo después, se dio cuenta que ese terreno lo estaba ofreciendo la fraccionadora Vives Riviera Maya en www.vivesrivieramaya.com.mx, su sitio de internet.
Dice la publicidad de la fraccionadora: “Oportunidad única. Lotes de 10,000 m2. $350,000 M.N. entre Akumal y Tulum (Chemuyil) Escrituras. Calles. Electrificación. Fachada de acceso. 1ª etapa vendida. 2a etapa vendida 25% Vive Riviera Maya ‘Una inversión inteligente de alta plusvalía’ ”.
Cruz y Celis asegura que ya tiene una orden de aprehensión en contra de uno de los prestanombres de la empresa, que es de “particulares y gente de gobierno, exfuncionarios y funcionarios del gobierno estatal”, pero no da nombres.
En un comunicado, la dirección de Desarrollo Urbano del ayuntamiento de Chemuyl informó que Vive Riviera Maya no tenía los permisos de fraccionamiento del estado ni del municipio, y que por lo tanto estaba cometiendo un fraude.
Sin embargo, la empresa sigue ofreciendo los predios en su sitio de internet.
Sergio Dueñas asegura que en prácticamente todo el país se especula. Hay desarrollos turísticos por todo el litoral mexicano, desde la península de Baja California hasta el sureste mexicano, pasando por el Golfo de Cortés, Mazatlán, Manzanillo, Puerto Vallarta, Ixtapa, Acapulco, y también en el Golfo de México. Inclusive en el interior de la República.
Le impresiona el crecimiento de León, Guanajuato, que ya se pegó a Silao, Guanajuato, y el acercamiento de otras ciudades conurbadas como Guanajuato, San Miguel, Salamanca, Celaya e Irapuato. En Jalisco se trata de evitar este fenómeno buscando un desarrollo diferenciado para cada ciudad.
En el sureste, precisa, “el municipio de Playa del Carmen es el que más crece en toda América Latina según observadores del crecimiento mundial”.
Ricardo Barraza, presidente de AMPI-Cancún, cuenta que después del huracán Wilma, en 2005, los precios en el mercado de bienes raíces, en lugar de bajar como se esperaba, subieron entre un 10 y 15%. Y es que este lugar se regeneró rápidamente.
Asegura que en Playa del Carmen hay una mayor especulación, propiciada por los corredores de Texas, Arizona y California, quienes tienen oficinas allí y venden a clientes norteamericanos. “Hace tres años, usted compraba un departamento en un campo de golf en 150,000 dólares. Hoy lo adquiere en 450,000 dólares. Playa del Carmen está sufriendo porque inflaron los precios”.
Sergio Dueñas sostiene la crisis inmobiliaria y financiera de Estados Unidos detuvo el boom del mercado inmobiliario en México, afectado por precios altos.
“Nadie se atreve a hacer un pronóstico: hay un impasse de solución o estamos ya en una crisis”, dice.
Un ejemplo es Puerto Peñasco, en Sonora, en donde se hicieron viviendas cada vez más sofisticadas para norteamericanos. Se hicieron departamentos high-end, lo máximo, para la gente más rica, que hoy cuestan entre 250 y 300,000 dólares. Lo mismo ocurrió con San Felipe y Rosarito, en Baja California. Los gobiernos de Mario Villanueva y Joaquín Hendricks vendieron a desarrolladores españoles terrenos de hasta 12 centavos de dólar el metro cuadrado, frente a las asombrosas playas de Quintana Roo.
Agustín Cruz y Celis, consultor, y la agencia Noticaribe denuncian que a través del Fideicomiso de Caleta Xel-Ha y del Caribe (Fidecaribe) Villanueva y Hendricks vendieron 142 kilómetros de playa de la Riviera Maya a precios inverosímiles como siete, cuatro, uno y hasta 12 centavos de dólar el metro cuadrado.
Al mismo tiempo que estudios de Banamex reportaban que el valor de los terrenos en esa zona tenía un valor de 470 a 770 dólares. La estrategia oficial de entonces era dar todas las facilidades a los inversionistas españoles para construir hoteles en la zona.
Los más beneficiados fueron los grupos hoteleros de Pablo Piñeiro, Sol Meliá y Oasis, que adquirieron 468, 41, y 12 hectáreas; aun hay información reservada por el Instituto del Patrimonio Inmobiliario de Quintana Roo (IPAE).
En 1998 la empresa Administradora de Conjuntos Hoteleros SA de CV, operadora del hotel Akumal Beach, pagó al Fidecaribe 20,010 dólares por la compra de un predio de 164,330 metros cuadrados, a un precio promedio de regalo de sólo 12 centavos de dólar el metro cuadrado.
Especulación con ejidos
A la zona hotelera de Cancún la rodean dos ejidos: el Alfredo B. Bonfil e Isla Mujeres. Ambas comunidades fueron beneficiadas por el régimen ejidal que se creó en 1934 con el presidente Lázaro Cárdenas, cuyo propósito era la explotación agrícola. Pero los ejidatarios prefirieron fraccionar y comercializar sus tierras.
Rocío Aguilar, maestra en arquitectura, y profesora de las universidades La Salle y del Caribe, dice que en el ejido Alfredo B. Bonfil, de 24,000 hectáreas, los terrenos de 1,000 metros cuadrados empezaron a venderse a 12,000 pesos, con abonos de 2,000 pesos. Hoy están en un millón de pesos.
José Luis Alanís Padilla, ejidatario del Alfredo B. Bonfil, dice que en el ejido Isla Mujeres se han desarrollado muchas casas de interés social.
“Las grandes constructoras como ARA, ICA, SADASI, etcétera, se han caracterizado por comprar reserva de tierra a muy bajo precio, a 20 o 30 pesos el metro. A los cuatro o cinco años regresan y terminan haciendo el gran negocio a la hora que urbanizan. Una casa ya construida cuesta de 180,000 a 250,000 pesos. Allí está Villa Motoch, que son como 2,500 casas”, denuncia el ejidatario.
Héctor Sosa. Estos días, núm 109
La especulación en la venta de terrenos en Majahual es un freno al desarrollo económico de la zona. Los bienes raíces hacen su agosto, piden exorbitantes cantidades de dinero en la venta de terrenos y las ofertas se hacen sin mostrar si quiera los títulos de propiedad. El metro lineal de playa cuesta entre los tres mil y los cinco mil pesos, fuera de ese precio todo es una estafa, dice asesor en bienes raíces. Por si fuera poco, la tierra está atomizada, hay inseguridad jurídica para la adquisición de predios y la reserva territorial del Gobierno del Estado se ve amenazada por las invasiones.
La propiedad de la tierra en Majahual se ha estado pulverizando desde hace unos 10 años. Los títulos de 39 mil hectáreas de tierra, imprescindibles para el desarrollo de la Costa Maya, han estado pasado de mano en mano a un punto que la amplia franja costera se ha estado partiendo y repartiendo en lotes cada vez más pequeños, un hecho que obstaculiza el desarrollo del destino donde la especulación rige el mercado inmobiliario
Carlos Pérez Quintal, empresario en Majahual, considera que este fenómeno representa un grave riesgo para la compra de terrenos por la inseguridad jurídica en la que se encuentran muchos de ellos, lo que ha redundado en la invasión ilegal y sobreventa de lotes.
Entrevistado por Estosdías, este empresario pionero de la zona cree que dicho proceso de desgaste de la tenencia de la tierra tiene su origen en el impulso económico desordenado del entorno, un desarrollo donde predomina la especulación por sobre cualquier esfuerzo para fomentar su crecimiento equilibrado y sostenible.
El problema es añejo y data de los tiempos del Fideicomiso Costa Maya manejado por el extinto Fidecaribe de 1993 a 1999.
Desde que la Reforma Agraria donó unas 39 mil hectáreas para el proyecto turístico de mayor envergadura después de la Riviera Maya, la gente llegó a comprar tierras desconociendo en realidad la situación legal de éstas, pues muchos predios no tenían dueño en aquel entonces y otros habían estado vendiéndose una y otra vez a distintas personas ante el vacío legal que de manera sistemática era aprovechado por los oportunistas.
No pocos funcionarios, políticos, profesionales de la corrupción, empresarios amigos del poder y notarios asociados, hicieron su agosto en una coyuntura de pretendido fomento regional que en primer término ha beneficiado a este inescrupuloso sector de la sociedad; un sector que se ha quedado siempre con las mejores tierras del estado y ha hecho grandes negocios con empresarios de una calidad moral idéntica a la suya.
El Kilómetro 55, por ejemplo, es un espacio manipulado a gusto y disgusto de unos cuantos invasores, quienes aprovechándose de la necesidad de la gente vendieron de modo irregular una gran cantidad de terrenos donde la autoridad estatal no tenía pensado siquiera un desarrollo habitacional en ese momento.
Pedro Juárez, pescador de oficio y cuidador de un terreno en Río Indio, asegura que habitantes de la comunidad de Limones están invadiendo terrenos en Pulticup. Señala que al menos unos dos kilómetros de costa ya están en manos de los invasores. Él fue despojado de un terreno en Majahual en el 2000 cuando formaba parte de la Cooperativa Pesquera Andrés Quintana Roo.
“Ahora es muy difícil obtener terrenos en Majahual o Xcalak, porque ya todos tienen dueño, además de que es muy difícil comprar debido a que muchos están en procesos legales o son demasiado caros”.
En Pulticup los precios aún no se disparan tanto. Sin embargo, un terreno de 40 metros de playa y 50 metros de fondo puede obtenerse a un millón de pesos.
Las consecuencias
Pérez Quintal menciona que son pocos los predios con grandes dimensiones, toda vez que si no fueron invadidos sus dueños decidieron fragmentarlos para venderlos poco a poco y obtener mayores ganancias, de tal manera que se pueden encontrar terrenos con medidas ridículas de nueve por 10 metros, cuando inicialmente eran parte de una superficie de cuando menos 100 por 50 metros, comenta.
El empresario señala que existen pocos terrenos con más de 50 metros de playa, lo cual es un freno a la inversión, sobre todo en grandes hoteles, los cuales requieren por lo menos 300 metros de playa. Lo anterior, sumado a las densidades previstas por hectárea en el Programa de Ordenamiento Ecológico, frena aún más el interés del gran capital turístico.
Según la información proporcionada por el asesor de bienes raíces en Costa Maya Miguel Beltrán, el metro lineal de playa puede costar entre tres mil y cinco mil dólares. Estos predios son los más cotizados y buscados por los inversionistas.
A manera de ejemplo Beltrán refiere que se está ofertando hoy un terreno de 700 metros lineales de playa por 150 de fondo a un costo de tres millones y medio de dólares. El predio se encuentra en Río Guach, ubicado entre Xcalak y Majahual. No obstante su frente costero los grandes inversionistas requieren de una mayor extensión de tierra para aprovechar mejor las densidades, porque 10 cuartos por hectárea en un sitio de esas dimensiones no es una cantidad atractiva en términos económicos.
Existen estafadores que ofertan terrenos hasta en 800 dólares por metro lineal de playa, un asunto muy común en la zona sobre todo porque las ofertas se hacen sin presentar siquiera los títulos de propiedad.
Miguel Beltrán refiere que los precios por metro cuadrado en Majahual, en las zonas con uso de suelo turístico, van de los tres mil a los cinco mil dólares. Fuera de ese rango todo huele a estafa. Puntualiza que en el caso de los terrenos para asentamientos humanos los precios pueden ir de los 40 a los 100 dólares por metro cuadrado, pero los especuladores de tierra hacen negocio con la venta de terrenos sin ningún avalúo que justifique la escandalosa cantidad que se paga por ellos.
En defensa de la tierra
En la comunidad de Xcalak ―pueblo costero con gran potencial turístico y donde la especulación de tierras también tiene gran auge― en enero pasado el Instituto del Patrimonio Inmobiliario dela Administración Pública Estatal (IPAE) cercó unos terrenos que pertenecen a la Reserva Territorial del Gobierno del Estado.
El IPAE ha estado cercando las propiedades del Gobierno en toda la Costa Maya para evitar las invasiones y el progresivo fraccionamiento irregular. Es una medida de protección contra la rapiña de aquellos oportunistas que buscan hacerse de un terreno para después vender a precios muy elevados.
El terreno cercado en la comunidad de Xcalak consta de 250 metros lineales de playa y es muy codiciado por los especuladores. El 21 de enero el comisario de Xcalak, Cruz Manuel Beltrán Yam, encendió los ánimos de la gente y los convocó a acudir hasta las oficinas del IPAE en Chetumal a protestar por la cerca, argumentando que era ilegal porque el terreno le pertenece a los habitantes del pueblo.
Demandaban que de inmediato la desmantelaran a la vez que aprovechaban para presionar por facilidades para la construcción de vivienda. No obstante, cuando el subdirector de dicho organismo, Jorge Morales Calzada, visitó la comunidad el 23 de enero, en la información que se le proporcionó se hacía constar que Beltrán Yam, así como la gran mayoría de los más de 30 inconformes, ya tenía vivienda.
En la información extraoficial obtenida por el reportero consta que, no obstante que el IPAE está cercando los terrenos propiedad del Gobierno, no ha podido escapar de la invasión de los predios públicos bajo su resguardo. Fuentes al interior del instituto señalan que algunos terrenos del fundo legal en Majahual ya están siendo invadidos y de manera constante los vigilantes detectan estas ilegalidades y proceden a denunciarlas.
Noticaribe. 13/7/2006
El Infovir anunció que realizará una depuración de las demanda de lotes para vivienda, para determinar quiénes verdaderamente no especularán con la tierra.
El coordinador del Infovir en la Zona Norte del Estado, Enrique Alcocer Rodríguez, señaló que la dependencia realiza una depuración de las demanda de lotes para vivienda, para determinar quiénes verdaderamente no especularán con la tierra.
Dijo que está reuniéndose con los delegados del Infovir, para determinar prioridades, que de ante mano saben, representa la petición de espacios para vivienda en los municipios Benito Juárez y Solidaridad.
Agregó que también están considerando premiar a los contribuyentes cumplidores con el Infovir y para aquellos que se encuentren en cartera vencida, se establecerán mecánicos que logren ponerse al corriente con la dependencia.
Asimismo, el delegado del Infovir, en Playa del Carmen, Pedro Ramón Peña Xicum, dijo que en fechas próximas continuarán con los trabajos para la entrega de lotes con servicios en Playa del Carmen y Tulum.
Aceptó que no habrá tierra que alcance para cubrir la creciente demanda de lotes con servicios, ante el acelerado crecimiento poblacional que registra el municipio de Solidaridad.
Peña Xicum, dijo que con recursos del Fondo Nacional de Habitación Popular (Fonhapo), se busca entregar lotes con servicios para habitantes de Tulum, debido al alto crecimiento poblacional que registra ese polo turístico.
Consideró que cualquier esfuerzo gubernamental por atender la demanda de vivienda, será insuficiente, porque tan sólo a Playa del Carmen, arriban cinco familias de manera diaria, en busca de nuevas oportunidades de vivir mejor.
Enero de 2009